Siamo entrati in Aprile e la crisi coronavirus non da segni di svolta. In questi giorni s’inizia a comprendere quale fosse il valore e l’indotto generato dal comparto extra alberghiero per l’economia locale e internazionale. Dapprima si è pensato che la crisi avrebbe toccato solo il segmento alberghi, viaggi e turismo e così ci si è affrettati a fare distinzioni tra i mercati più o meno colpiti dal virus. Le restrizioni decise dal governo e le dichiarazioni di stato di emergenza hanno però immediatamente toccato anche il settore cosiddetto Airbnb forzando la chiusura delle piccole strutture e privando gli operatori delle ultime entrate derivanti dalle tariffe non rimborsabili.

In una situazione di imprevedibile e inimmaginabile caos gli intermediari si sono affrettati a tutelare i viaggiatori, dimenticandosi delle esigenze di chi ha messo a disposizione del mercato la propria casa e struttura ricettiva. Gli stessi operatori oggi, primo tra tutti Airbnb, stanno facendo marcia indietro ma la partita non si ancora è chiusa e la gaffe nel medio periodo costerà cara alle agenzie online.

Al momento, operatori e proprietari hanno come unica certezza i costi e le spese mentre su ripresa, riapertura ed entrate il buio è totale. Tra gli Host, i più fortunati si trovano a gestire immobili di proprietà; per loro si tratta prevalentemente di mancato incasso. Per gli immobili di proprietà i rischi si limitano a un possibile deprezzamento del valore di mercato quindi una futura minore rendita o inferiore ritorno sull’investimento. Per chi ha mutui in corso, dopo un periodo di sospensione e posticipo delle rate concesso dalle banche, il problema potrebbe essere legato a una rata non più proporzionata ai flussi di cassa generati dagli affitti e lo stesso vale per chi ha preso in gestione un immobile pagando canoni di affitto al proprietario dei muri secondo la tecnica del vuoto per pieno o rent-to-rent.

A differenza di chi ha acquistato e oggi paga un mutuo alla banca, gli operatori rent-to-rent sono di fronte una scelta: resistere o recedere? Terminare un contratto di affitto è indubbiamente meno complesso e oneroso rispetto alla cancellazione di un mutuo e, in questo contesto di incertezza, anche la sospensione del contratto potrebbe risultare rischiosa. Il futuro del settore ricettivo oggi è in mano alla scienza e solo un vaccino o un farmaco possono mutare drasticamente la situazione attuale. In assenza di cure, nei prossimi mesi si potrebbe parlare molto di economia dell’isolamento riferendosi quindi alla possibilità di uscire dalla quarantena progressivamente pur mantenendo chiusi i confini nazionali.

L’operatore può fare un rapido calcolo e analizzare quante prenotazioni in passato siano state generate dal turismo domestico e internazionale. Con gli opportuni aggiustamenti e un prudenziale ottimismo, le aree e strutture preferite dal turismo domestico saranno le prime a intravedere segni di ripresa ma in assenza di una rinegoziazione dei canoni, la ripartenza, anche in questo caso, potrebbe portare con sé maggiori rischi rispetto alla chiusura totale.

Dopo la conclusione delle quarantene sarebbe normale per i locatori (chi concede un bene immobile in locazione) richiedere il pagamento dei canoni ma la domanda di affitti brevi (turistici) potrebbe essere molto diversa rispetto ai ricordi del passato. In un mondo ideale, la sospensione del contratto, se accordata con il proprietario, dovrebbe prevedere la possibilità di ripensare i canoni di affitto in proporzione alla ripresa del turismo e per fare questo si potrebbero usare degli indicatori economici.

La crisi da coronavirus è tuttavia un evento imprevedibile e inevitabile quindi l’ipotesi estrema potrebbe essere quella di dare recesso anticipato con la promessa di rivalutare e rinegoziare le condizioni di affitto a quando l’emergenza sanitaria si dirà conclusa. In questo difficile momento, le relazioni interpersonali che si sono costruite nel tempo con il proprietario dell’immobile giocheranno certamente un ruolo fondamentale nelle dinamiche negoziali.