In questi giorni non si fa che parlare di ‘cedolare secca’ ma chi è questa sconosciuta? L’abbiamo chiesto a commercialisti, avvocati ed esperti del settore ma spesso la risposta è confusionaria, incompleta e lacunosa. Vediamo quindi di fare luce sul misterioso argomento delle tasse e della ormai famosa cedolare secca. Allora, partendo dall’inizio va detto che la cedolare è un opzione quindi un’alternativa, una scelta facoltativa che si sostituisce al regime ordinario fiscale. E’ importante sottolineare il concetto di ‘alternativa’ perché spesso potrebbe risultare non conveniente optare per questa soluzione. Ovviamente limiteremo l’analisi al settore degli affitti a breve e transitori e cercheremo anche di capire perché in questi giorni se ne stia parlando tanto.

Il proprietario di un immobile prima di redigere un contratto di affitto può decidere quale sia la modalità di tassazione più conveniente. Per fare ciò occorre esaminare il proprio reddito in base agli scaglioni determinati dall’Irpef. L’Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche), ricordiamolo, e’ un imposta progressiva che aumenta in proporzione al reddito. Ecco le aliquote e qualche esempio: il 23%, scaglione minimo si applica fino ai 15,000 euro di reddito, il 27 oltre 15.000 e fino a 28.000, il 38 fino a 55.000, il 41 fino a 75.000 e il 43 oltre questo livello. Conviene scegliere per l’opzione cedolare secca al 21% per chi guadagna meno di 20,000 euro? Sembrerebbe di si ma non è sempre così.  La risposta dipende da diversi fattori. Innanzitutto cosa state affittando? State aprendo un B&B, un affittacamere, una casa vacanze? Come avete deciso quale sarà la vostra identità? Il proprietario di un appartamento di 4 camere ad esempio, potrebbe decidere di iniziare l’attivita’ di affitto a breve con una licenza B&B oppure come affittacamere aprendo la partita Iva in regime forfettario agevolato.

La Legge di Stabilità 2016 stabilisce che un albergo o affittacamere possa determinare il proprio reddito imponibile in maniera forfettaria senza doversi preoccupare di scaricare alcun costo poiche’ l’imponibile sara’ una mera percentuale del fatturato.

In questo caso l’imposta sostitutiva sarà pari al 15% quindi inferiore alla percentuale stabilita dall’opzione della cedolare secca. Non solo, per chi apre una nuova partita IVA, l’imposta scende dal 15% al 5% …

se il reddito imponibile risulta inferiore ai 30 mila euro. L’aliquota agevolata sarà valida per 5 anni. Terminati i 5 anni, se si rimane entro i limiti di reddito elencati nel paragrafo precedente, si passerà all’aliquota del 15%. In base alle leggi regionali e comunali anche i B&B potrebbero valutare questa opzione uscendo peraltro dall’obbligo di residenza o domicilio e non vincolandosi al concetto di occasionalità.

La cedolare secca conviene certamente  nel caso di contratti di locazione ad uso transitorio, ai sensi dell’art. 5 co.1 L.9.12.1998. n.431 per esigenze lavorative del conduttore (quindi NO studenti universitari). In alcuni casi infatti e’ applicabile addirittura l’aliquota ridotta del 10%.

Al momento, nel caso degli affitti turistici il proprietario può scegliere il regime della cedolare secca al 21% specificando fin da subito (nei rispettivi contratti di affitto) che si e’ deciso per questa opzione.

Il fisco sta cercando di creare un sostituto d’imposta delegando alle agenzie di viaggio (chi riceve la prenotazione) ] la riscossione del tributo; secondo la “manovrina” l’agenzia di viaggio on-line (OTA) dovrebbe pertanto riscuotere le imposte dovute (cedolare secca del 21%) per conto del governo Italiano e successivamente versarle all’amministrazione pubblica. In questo modo lo stato si sarebbe garantito il pagamento della cedolare che sembra molti contribuenti si siano ‘dimenticati’ di versare a fine anno.

Su questo argomento nei giorni scorsi si sono già scatenati accesi dibattiti e polemiche. Oggi coesistono migliaia di agenzie con sedi all’estero e tecnologie complesse che non consentirebbero di adeguarsi con semplicità alle richieste burocratico-fiscali dello stato Italiano (peraltro unico al mondo ad avere avanzato tale richiesta).

La cedolare secca si calcolerebbe anche sull’IVA e sulle commissioni di agenzia quindi non sulla tariffa netta di affitto.  I proprietari che hanno scelto regimi fiscali diversi dovrebbero essere esonerati dal pagamento della cedolare

quindi la faccenda sembra complicarsi. Certamente la manovra è finalizzata a fare emergere il nero degli affitti turistici ma questo avrebbe un impatto sulle politiche tariffarie dei proprietari e delle agenzie a chiaro scapito del viaggiatore. Uno straniero che prenota un appartamentino nel bel paese si troverebbe a pagare l’IVA del 10%, la cedolare secca del 21% e le tasse di soggiorno… come sempre, viva l’Italia !

Andrea Angius – Fondatore del marchio Holiplanet – Affitti A Breve

Autore Best Seller del libro Fare soldi con Airbnb